내집마련, 적정한 주택 가격은 얼마일까

뭐니뭐니해도 아메리칸 드림의 대표 주자는 내 집 마련일 것이다. 내 집 마련은 비단 우리 한인과 같은 이민자뿐 아니라 미국인들에게도 인생의 큰 전환점으로 인식되고 있다.
그러나 주택을 구입하기 전에는 반드시 고려해 봐야 할 사항들이 있다. 그 중에서도 본인이 부담할 수 있는 가장 적정한 주택 가격이 얼마인지 산정해 내는 것은 대단히 중요하다.
부담 가능한 적정 주택 가격을 산정하는데 있어서 가장 중요한 사항은 모기지 융자액의 결정이다.

소비자들에게는 익숙하지 않지만 요즘의 많은 모기지(주택 융자)는 금융기관들 간에 거래된다. 전국모기지협회연합(Fannie Mae)은 정부의 후원 아래 모기지를 사서 투자기관에 되파는 업무를 담당한다. 이렇게 함으로써 소비자들은 저렴한 이자율로 주택 융자를 얻을 수 있게 되는 것이다.

Fannie Mae의 승인을 받는 융자를 얻게 되면 소비자는 저렴한 이자율과 낮은 다운페이먼트로 주택 융자를 얻을 수 있다. 하지만 이자율과 다운페이 비율을 낮게 가져가기 위해서는 두가지 기준을 충족해야 한다. 물론 이 조건을 충족하지 않더라도 모기지 융자를 얻을 수가 있겠지만 이자율이 높아지거나 많은 다운페이를 지출해야 하는 부담을 각오해야 한다.

첫째는 전체 가구당 수입에서 필수적인 지출항목 비율을 산정해 내는 지출 비율이다. 가구당 수입은 세금이나 기타 공제액을 제외하지 않은 월간 총수입을 이용하며, 필수적인 지출항목에는 모기지 부담액, 보험, 재산세가 포함된다. 수입 항목에는 근로 수익 뿐 아니라 연금, 자녀 부양 보조금, 위자료 등이 모두 해당된다. 일반적인 주택 융자에서는 전체 수익에서 필수 지출 항목이 차지하는 비율이 28%를 넘으면 좋은 조건의 융자를 받기가 어렵다.

두번째 비율은 전체 가구당 월 수입에서 고정 지출 항목이 차지하는 비율이다. 고정 지출 항목에는 앞서 지적한 필수 지출 항목외에 부채 상환에 필요한 학생 융자액 상환금, 자동차 등의 융자액 상환금, 10개월 이상된 크레딧 카드 밸런스 등이 포함된다. 이 비율은 36% 이하를 유지해야 한다.

다운페이먼트도 주택 융자에서 대단히 중요하다. 당연히 다운페이먼트가 많으면 모기지 부담이 줄어들 것이고, 일반적으로 이자율도 좋게 가져갈 수 있다.
위의 두 조건을 갖춘 소비자라면 10% 정도의 다운페이로 주택 융자를 얻을 수 있다.
만일 연수입 6만달러의 가정이라면 월 수입은 5,000달러이므로, 모기지와 보험, 세금으로 월 1,400 달러 정도를 산정하는 것이 적절하다. 따라서 월 모기지 부담액은 1,200 달러 내외가 될 것이다.

또한 자동차 할부액 부담이 월 300달러, 크레딧카드 비용이 월 200달러라고 한다면 총 수입의 36%인 1,800달러에서 500달러를 뺀 1,300 달러가 적정한 모기지, 보험, 세금 부담액이 된다.
다운페이먼트와 월 모기지 부담액 외에도 주택을 구입하게 되면 부담해야 할 비용이 더 있다. 홈 인스펙션 비용으로 수백달러, 주택 계약에 필요한 클로징 비용, 모기지 이자의 일부를 먼저 내는 포인트 비용, 신청서 작성 및 감정비용, 타이틀 보험, 변호사 비용 등이 있다. 이러한 부가적인 비용도 전체 주택 가격의 작게는 3%, 많게는 8%까지에 이를 수 있다.
주택을 구입하게 되면 유지와 관리에 필요한 비용도 고려해야 한다.
주택은 생활의 터전일 뿐 아니라 장기적인 안목에서의 자산 증식을 위한 훌륭한 투자라는 두가지 측면을 가지고 있다.
본인이 부담 가능한 적절한 주택의 가격을 알고 있다면 내 집 마련의 과정이 훨씬 수월할 것이다.

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미주한인부동산중개업협회 회장
오문석