내집마련, 적정한 주택 가격은 얼마일까

뭐니뭐니해도 아메리칸 드림의 대표 주자는 내 집 마련일 것이다. 내 집 마련은 비단 우리 한인과 같은 이민자뿐 아니라 미국인들에게도 인생의 큰 전환점으로 인식되고 있다.
그러나 주택을 구입하기 전에는 반드시 고려해 봐야 할 사항들이 있다. 그 중에서도 본인이 부담할 수 있는 가장 적정한 주택 가격이 얼마인지 산정해 내는 것은 대단히 중요하다.
부담 가능한 적정 주택 가격을 산정하는데 있어서 가장 중요한 사항은 모기지 융자액의 결정이다.

소비자들에게는 익숙하지 않지만 요즘의 많은 모기지(주택 융자)는 금융기관들 간에 거래된다. 전국모기지협회연합(Fannie Mae)은 정부의 후원 아래 모기지를 사서 투자기관에 되파는 업무를 담당한다. 이렇게 함으로써 소비자들은 저렴한 이자율로 주택 융자를 얻을 수 있게 되는 것이다.

Fannie Mae의 승인을 받는 융자를 얻게 되면 소비자는 저렴한 이자율과 낮은 다운페이먼트로 주택 융자를 얻을 수 있다. 하지만 이자율과 다운페이 비율을 낮게 가져가기 위해서는 두가지 기준을 충족해야 한다. 물론 이 조건을 충족하지 않더라도 모기지 융자를 얻을 수가 있겠지만 이자율이 높아지거나 많은 다운페이를 지출해야 하는 부담을 각오해야 한다.

첫째는 전체 가구당 수입에서 필수적인 지출항목 비율을 산정해 내는 지출 비율이다. 가구당 수입은 세금이나 기타 공제액을 제외하지 않은 월간 총수입을 이용하며, 필수적인 지출항목에는 모기지 부담액, 보험, 재산세가 포함된다. 수입 항목에는 근로 수익 뿐 아니라 연금, 자녀 부양 보조금, 위자료 등이 모두 해당된다. 일반적인 주택 융자에서는 전체 수익에서 필수 지출 항목이 차지하는 비율이 28%를 넘으면 좋은 조건의 융자를 받기가 어렵다.

두번째 비율은 전체 가구당 월 수입에서 고정 지출 항목이 차지하는 비율이다. 고정 지출 항목에는 앞서 지적한 필수 지출 항목외에 부채 상환에 필요한 학생 융자액 상환금, 자동차 등의 융자액 상환금, 10개월 이상된 크레딧 카드 밸런스 등이 포함된다. 이 비율은 36% 이하를 유지해야 한다.

다운페이먼트도 주택 융자에서 대단히 중요하다. 당연히 다운페이먼트가 많으면 모기지 부담이 줄어들 것이고, 일반적으로 이자율도 좋게 가져갈 수 있다.
위의 두 조건을 갖춘 소비자라면 10% 정도의 다운페이로 주택 융자를 얻을 수 있다.
만일 연수입 6만달러의 가정이라면 월 수입은 5,000달러이므로, 모기지와 보험, 세금으로 월 1,400 달러 정도를 산정하는 것이 적절하다. 따라서 월 모기지 부담액은 1,200 달러 내외가 될 것이다.

또한 자동차 할부액 부담이 월 300달러, 크레딧카드 비용이 월 200달러라고 한다면 총 수입의 36%인 1,800달러에서 500달러를 뺀 1,300 달러가 적정한 모기지, 보험, 세금 부담액이 된다.
다운페이먼트와 월 모기지 부담액 외에도 주택을 구입하게 되면 부담해야 할 비용이 더 있다. 홈 인스펙션 비용으로 수백달러, 주택 계약에 필요한 클로징 비용, 모기지 이자의 일부를 먼저 내는 포인트 비용, 신청서 작성 및 감정비용, 타이틀 보험, 변호사 비용 등이 있다. 이러한 부가적인 비용도 전체 주택 가격의 작게는 3%, 많게는 8%까지에 이를 수 있다.
주택을 구입하게 되면 유지와 관리에 필요한 비용도 고려해야 한다.
주택은 생활의 터전일 뿐 아니라 장기적인 안목에서의 자산 증식을 위한 훌륭한 투자라는 두가지 측면을 가지고 있다.
본인이 부담 가능한 적절한 주택의 가격을 알고 있다면 내 집 마련의 과정이 훨씬 수월할 것이다.

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미주한인부동산중개업협회 회장
오문석

홈 비즈니스의 노하우

개스값이 천정부지로 급상승하면서 출퇴근길에 소요되는 주유비용도 부담이 된다는 분들이 많다. 특히 직장과 집의 거리가 먼 분들 중에는 이미 갤런당 4달러에 근접한 개스값이 가정경제에 큰 부담으로 작용하고 있다고 비명을 지르고 있다.

이런 분들이 고려해 볼 만한 것이 재택 근무(Home-Based Business)이다. 재택 근무는 비즈니스나 직장의 성격이 부합하고, 적절한 테크놀로지만 뒷받침 된다면 단지 개스값을 절약하는 수준이 아니라 상당한 경제적 이익을 볼 수 있는 대안이다.
우선 재택 근무로 전환할 경우 상당한 세제상의 혜택을 볼 수 있다. 경비의 상당 부분을 비즈니스 비용으로 세금 공제혜택을 받을 수 있기 때문이다.
또 출퇴근에 소요되는 시간과 경비 그리고 정신적 피로감 등을 경비로 환산한다면 이 또한 그 가치가 만만치 않다.

이렇게 경비를 절감함으로써 발생하는 수익은 장래를 위한 소중한 자산이 될 수도 있을 것이다.
하지만 재택 근무를 결정하고 실제로 실행하는 데는 여러 가지 고려해야 할 사항들이 있다. 단지 경비의 절감만을 위해 단순하게 생각해서는 낭패를 볼 수도 있는 만큼 사전에 철저한 조사와 준비가 필요하다.

먼저 홈 비즈니스가 가능한지 법적인 검토를 해야 한다. 주로 지방정부가 관할하는 업종별 라이센스와 조닝, 홈 비즈니스 관련 조항들을 꼼꼼히 살펴 주택에서 하고자 하는 비즈니스가 정부의 규정에 부합하는지 확인해야 한다.
비즈니스에 충분한 공간을 확보하는 일도 중요하다. 사업을 충분히 실행할 수 있을 정도의 여유 공간이 주택에 마련되어 있어야 홈 비즈니스가 성공할 수 있다. 홈 비즈니스를 위해 침실을 이용하겠다는 생각은 위험하다. 세제상의 혜택을 받기 위해서라도 홈 비즈니스만을 위한 전용 공간을 주택에 마련해야 한다.

업무용 공간을 꾸밀 때에는 오랜 시간 근무할 수 있도록 가정용 가구보다는 사무용 가구를 비치하고 업무 특성에 적합한 충분한 장비와 시설을 갖추어야 한다.

사무용 공간에는 가능하면 개인적인 물건들은 두지 않는 것이 좋다. 전문성을 높이고 근무능률을 배가시키기 위해서는 주택이라는 기분이 들지 않도록 사무 공간을 꾸미는 것이 바람직하다. 특히 고객이 방문할 경우를 위해서라도 근무 공간은 최대한 전문성을 살리는 것이 필요하다.
집에서 근무한다고 하더라도 근무 시간은 철저히 지키는 것이 중요하다. 근무시간에는 철저히 근무에 집중하는 습관을 가져야 홈 비즈니스가 성공할 수 있다. 아무래도 주택인 만큼 근무 집중도가 떨어질 요인들이 많은데 철저한 시간 배분과 집중력 향상으로 이러한 유혹을 이겨내야 한다.
또 집에서 비즈니스를 한다고 하더라도 충분한 여건이 성숙되지 않으면 비즈니스 시간을 연장하는 것은 보류하는 것이 좋다.

홈 비즈니스를 위한 전화라인은 필수다. 집 전화와 구별해 비즈니스용 전화를 따로 두고 비즈니스 시간에만 전화를 받도록 한다. 또 성능이 좋은 컴퓨터, 고속 인터넷, 팩스 등은 비즈니스의 필수품들이다.
마지막으로 비즈니스의 성장에 대비해 집안의 숨은 공간을 사무용으로 전환할 수 있는 여유를 두는 것도 현명한 방법이다.

모든 비즈니스가 다 홈 비즈니스로 전환될 수는 없을 것이다. 하지만 주택에 공간적인 여유가 있다면 홈 비즈니스로의 전환을 고려해 보는 것도 좋을 것이다.

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미주한인부동산중개업협회 회장
오문석

좋은 교육 환경얻기

우리가 흔히 말하는 ‘맹모삼천지교’는 자녀 교육에 대한 관심을 표현하는 대표적인 고사성어라고 할 것이다.

부동산업에 종사하다보면 한인들의 교육에 대한 높은 관심을 실감할 수 있다. 자녀들의 학교는 한인들이 주택 구입 시에 고려하는 사항 중에 가장 중요한 부분 중의 하나로 아무리 집이 마음에 들더라도 학교가 마음에 들지 않으면 눈길 조차 주지 않는 것이 한인 학부모들의 마음이다.
그런데 이런 ‘맹모삼천지교’가 한국인 뿐 아니라 미국인들에게도 그대로 적용된다는 흥미로운 통계가 최근 발표돼 관심을 모으고 있다.

부동산 관련 기관에서 자녀를 둔 어머니들을 대상으로 조사한 결과에 따르면 이사하는 이유 중에 자녀 교육이 세번째로 높았던 것으로 나타났다.

이사의 가장 큰 이유 중 첫번째와 두번째는 더 많은 방과 더 좋은 집을 위해서라는 답이었기 때문에 구체적인 항목 중에서는 사실 자녀 교육이 가장 중요한 조건임을 알게 한다.
어머니들은 자녀들이 좋은 학교에서 공부할 수 있다면 출퇴근 시간이 더 길어지고, 직장을 옮기는 것도 보류할 수 있다는 것이 학부모들의 마음임이 드러난 것이다.

이번 조사에 따르면 직장을 옮기기 위해 이사한다고 대답한 경우 자녀의 연령이 1살에서 4살까지는 전체의 27%로 비교적 높았지만 자녀가 취학 연령이 되면 17%로 급격히 떨어지는 것을 볼 수 있다. 또한 출퇴근이 이사의 이유라고 대답한 경우도 취학전 자녀를 둔 경우에는 34%로 상당히 높았지만 자녀가 재학 중인 경우에는 21%로 떨어졌다.

지난 18개월 동안 이사한 2,400여명의 어머니들을 대상으로 한 이번 조사에서 전체의 68%는 자녀가 2살이 되기 전에 이사를 했으며, 자녀가 유치원에 입학하는 연령 이상이 되어 이사한 경우는 13%에 불과했다.

부동산 관련 연구기관들은 이사의 가장 큰 원인은 라이프 스타일의 변화이며, 인생에서 가장 큰 변화 중의 하나가 출산과 육아이기 때문에 이러한 변화는 중요한 이사의 요인으로 작용할 수 밖에 없다고 지적하고 있다.

또한 부부는 자녀가 취학 연령이 되기 전까지는 일에 집중하게 되지만 일단 자녀가 취학하게 되면 장기적으로 거주할 안정된 주택을 선호하는 경향이 높다는 사실이 이번 조사로 확인되었다고 전문가들은 지적하고 있다.

그렇다면 과연 학부모들은 학교에 대한 정보를 어디서, 어떻게 얻을까?
학교에 대한 정보를 얻는 수단으로는 교육청과 개별 학교를 통하는 경우가 많았고, 그 뒤를 이어 다른 학부모들의 견해, 부동산 에이전트의 조언 등이 중요한 수단인 것으로 나타났다.
하지만 정확하고 실속있는 교육 관련 정보를 얻는 일이 쉬운 것만은 아니다. 특히 입소문에만 의존하다 보면 자칫 실수를 범할 가능성도 높다.

전문가들은 교육 기관과 학교 평가기관의 객관적인 통계를 기준으로 삼고 다른 조언들을 참고해 결정할 것을 권유하고 있다. 학력 평가 수준이 어느 정도인지, 얼마나 다양한 프로그램들을 제공하고 있는지, 또 교육 평가 기관들로부터 좋은 평가를 받은 실적이 있는지 웹사이트 등을 통해 꼼꼼히 살펴 보는 것이 중요하다.

다소 의외이긴 하지만 소아과 전문의 사무실이나 지역 병원의 소아과 병동 등에는 의외로 참고할 만한 지역 교육 정보들이 많이 있다. 또한 학부모교사모임(PTA)에 적극적으로 참여하고 있는 학부모들도 유익한 정보원이라고 할 수 있다.
맹자의 어머니가 아들을 위해 세번이나 이사를 했던 것처럼 미국에서도 자녀에게 좋은 환경을 제공하기 위해서는 특별한 관심과 노력이 필요할 것이다.

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오문석

은행 경매 주택

심상치 않은 미국 경제 상황에 대해 조지 부시 대통령이 29일 기자회견을 가졌다. 부시 대통령은 미국 경제가 어려운 시기를 맞고 있다는 사실을 인정하고 유가와 식료품 가격의 상승, 모기지 시장의 불안 등 경제 문제에 대한 의회의 적극적인 협력을 촉구했다.

부동산 시장과 관련해서 부시 대통령은 서브프라임 모기지 사태 해소를 위해 무과세 채권을 발행해 부실 모기지에 대한 재융자를 가능케 할 수 있도록 의회가 협조해 줄 것을 당부했다.
부동산 모기지 시장의 불안은 은행 경매 주택의 급증에서 쉽게 확인할 수 있다.

모기지를 제 때 납부하지 못해 은행에 차압당해 경매시장에 나온 주택은 지난해 4/4분기에 비해 올해 1/4분기에 무려 23%나 증가했다. 미 전국의 100대 메트로폴리탄 가운데 90%에서 지난해에 비해 경매 주택이 늘어났고, 전국적으로 경매 주택의 총 수는 65만채에 육박하고 있다.
이 같은 경매 주택의 급증은 주택 시장에도 큰 영향을 미치고 있다. 바이어와 셀러의 입장이 극명하게 엇갈리면서 올해 부동산 시장의 최대 이슈로 떠올랐다.


우선 바이어와 투자자의 입장에서는 경매 물건이 대형 호재가 될 수 있다. 과거의 경매 물건들과는 달리 그 수나 선택의 폭에 있어서 비교가 되지 않기 때문에 전문가의 도움을 받아 매입에 나선다면 중장기적으로 큰 수익을 기대할 수 있을 것이다.

또한 경매 주택을 구입하지 않는다 하더라도 경매 물건이 시장에 대규모로 풀리게되면 기존 매물들도 가격에 영향을 피할 수 없기 때문에 바이어의 입장에서는 일석이조의 상황이 전개될 것이다.

특히 첫 주택 구입자나 혹은 한국의 투자자들의 입장에서는 놓치기 아까운 주택 마련과 투자의 기회가 될 것이 확실하다.

반면 셀러의 입장에서는 경매 물건의 급증은 그렇지 않아도 어려운 부동산 시장 환경을 더 힘들게 하는 요인일 수 밖에 없다. 경매 물건의 급증으로 인해 바이어들은 가격을 낮추기 위해 더욱 셀러들을 압박해 올 것이 분명하기 때문이다.

이런 상황에서 셀러가 대응할 수 있는 가장 최선의 방법은 현실적인 가격 책정으로 바이어들을유치하고, 최상의 주택 상태를 유지해 다른 주택들에 비해 우위를 점하는 것이다.

전문가들은 우선 시장 상황을 냉정하게 판단할 것을 셀러들에게 권하고 있다. 매물을 시장에 내어 놓으면 매매까지 얼마나 오랜 시간이 걸릴 것인지, 또 가격은 어떻게 책정해야 할 것인지에 대해 냉정하고 객관적인 판단을 해야 한다는 것이다.

아울러 이런 상황이야 말로 경험이 풍부하고 유능한 에이전트의 필요성이 더 없이 중요한 때이다. 경매 물건이 쏟아지는 상황에서 전문적인 지식과 객관적인 데이터에 의한 철저한 분석이야 말로 더 없이 중요한 조건이다.
또한 주택 판매를 촉진시키기 위한 마케팅에도 더욱 관심을 기울여야 한다. 요즘은 바이어들이 인터넷을 통해 수많은 정보를 얻고 바이어 스스로가 원하는 주택을 검색하는 경향이 높기 때문에 광고의 중요성이 그 어느 때 보다 높아졌다. 광고 마케팅에서 다른 매물들에 뒤쳐질 경우 그 만큼 바이어들에게 주택을 알릴 기회가 줄어들 수 밖에 없어 판매 경쟁에서 뒤쳐지게 되는 것이다.
마지막으로는 최상의 주택 상태를 유지하는 것이다. 아무리 중요해도 지나침이 없는 말이지만 매물이 많은 상황에서 바이어는 문제가 있는 주택에는 관심을 가지지 않는다. 비슷한 가격대의 주택들에 비해 탁월한 관리와 상태를 유지해야만 바이어의 시선을 끌 수 있다.

대규모 경매 물건의 주택 시장 유입은 부동산 시장을 뒤흔들 수 있는 대형 변수이다. 이럴 때일수록 바이어나 셀러 모두 시장 상황을 냉철하게 분석하면서 현명한 대처를 하는 지혜가 더욱 필요한 시점이다.

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주택거래에 있어서 협상의 기술

주택을 사고 파는 일에는 고도의 협상이 필요하다. 바이어와 셀러라는 양측이 서로의 이익을 최대한 확보하기 위해 노력하기 때문에 거래가 성사되기 위해서는 협상의 기술이 요구된다.

부동산 거래에 있어서 각각의 케이스는 모두 독특한 특성이 있어서 일반화되기는 쉽지 않다. 바이어와 셀러 양측은 서로가 거래에서 최대한의 이익을 취하려고 하기 마련이다. 또 백보 양보하더라도 양쪽의 이익이 공평하게 거래에 반영되기는 바란다.

부동산 시장에서는 일반적으로 주택 거래의 수요와 공급의 원칙에 입각해 공급이 수요보다 많으면 바이어스 마켓(Buyers’ Market), 또 수요가 공급보다 많으면 셀러스 마켓(Sellers’ Market)이라고 한다. 바이엇 마켓에서는 집을 사려는 쪽이, 반대로 셀러스 마켓에서는 집을 파는 쪽이 협상의 주도권을 쥐게 된다.

하지만 모든 협상이 그러하듯 모든 것을 다 취할 수는 없다. 협상 과정은 때로는 양측이 충돌하기도 하고, 또 서로 줄 것은 주고 받을 것은 받는 거래가 이뤄진다. 물론 어느 한 쪽이 도저히 받아 들이기 힘든 조건을 내 걸 경우 그 거래는 깨질 수 밖에 없다.

그렇다면 협상 과정에서 어떻게 주도권을 쥐고 이익을 최대한 보장받을 수 있을까?
우선, 상식적인 이야기이지만 시장 상황이 유리할 때 거래를 하는 것이 좋다. 셀러의 입장에서는 주택 수요는 많지만 이웃에 나와 있는 매물이 적을 때 거래에 나서면 좋은 조건에 판매할 수 있을 것이다.

또 바이어의 입장에서는 매물이 많아 선택의 폭이 넓고, 주택 거래를 빠른 시간에 마칠 수 있도록 모기지 등의 재정 문제를 해결해 놓은 상황이라면 주도권을 쥘 수 있을 것이다.
그러나 많은 경우 집을 사게 되면 기존 주택을 팔아야 하기 때문에 사실 시장상황이 유리할 때 거래에 나선다는 것이 쉽지는 않다.

따라서 거래에서 좀 더 유리한 입장에 서기 위해서는 전문적인 노하우가 필요하며, 부동산 에이전트의 역할이 그만큼 중요하다.

바이어의 경우에는 우선 셀러에게 집을 살 수 있는 모든 조건이 갖춰져 있음을 보여 주는 것이 좋다. 다운페이먼트를 확실히 준비해 두고, 주택 융자도 미리 사전 허가를 받아 조건만 맞으면 언제든 매입이 가능하다는 것을 보여주는 것이 유리한 상황을 만들 수 있는 관건이다.
왜냐하면 셀러의 입장에서는 같은 조건이라면 빠른 시간 내에 집을 살 사람을 선호하기 마련이기 때문이다.

셀러의 경우에는 가능하면 많은 바이어들이 관심을 갖도록 주택의 가치를 업그레이드해 놓는 것이 중요하다. 집을 사려는 사람들이 경쟁을 하도록 유도할 수 있다면 거래에서 주도권을 쥘 수 있다.

예를 들어, 수리나 교체, 보수가 필요한 부분이 있다면, 미리 손을 봐 두는 것이 나중에 거래가 성사되었을 때 처리하거나 거래가 성사된 후에 바이어에게 비용을 보전해 주는 것보다 바람직하다.
앞서 지적한 바와 같이 부동산 거래는 바이어와 셀러 양측의 이해관계가 상충되기 때문에 그 만큼 고도의 협상력이 필요하다.

고도의 협상력은 에이전트의 전문성에서 나온다. 그 만큼 에이전트의 선택이 중요하다는 말이다.
또한, 바이어나 셀러 본인의 노력도 필요하다. 철저하게 준비하고 대비해야 함은 물론, 본인이 협상 과정에서 꼭 챙기고 싶은 항목들을 중요도 순으로 미리 정리해 놓으면 크게 도움이 될 것이다.

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오문석

현장에서-부동산 투자와 인내

얘야! 등잔불에 기름 아껴라. 아직도 초저녁인데 불을 끄고 그만 자라”는 할머니의
말씀이다. 60여년 전에 들은 말씀으로 기억이 되는 것을 보면 초등학교를 갓 입학할
나이였을 것이고 장난기가 심하여 활동적인 시기였을 것이다.

지금 생각하면 그 말씀이 글 읽는 것을 그만 두고 불을 끄고 자라는 말씀이었는데 어린
손자의 건강을 위하여서 인지 달아 없어지는 등잔불의 기름에 더 관심이 있어서 인지는
생각할 겨를도 없이 불을 끄면 캄캄한 방에서 천장만 바라보며 잠은 오지 않고 누워
있어야 하는 상황인데도 아무런 저항 없이 그 말씀에 순종하였던 기억이 난다.

어른 말씀에 그대로 순종하려는 생각이 필자만이 아니라 거의 모두에게 당연한 것처럼
여겨졌던 시기였다. 우리가 살아가고 있는 현실은 얼마나 빨리 변하고 있는가?
모든 것이 빨리빨리 돌아가는 세대에 사는 우리는 더 빠른 속도를 원하고 또 빠른 결과를
기대하게 된다.

책상 위에 컴퓨터가 좀 늦게 작동이 되어도 이 컴퓨터가 없었던 시기에 비하면 너무나
편리한 세상에 살고 있는데도 불구하고 늦게 돌아가는 컴퓨터에 짜증을 느낄 정도로 변한
모습을 발견하게 된다. 이렇게 빨리 돌라가는 세대 속에서 자연히 서로 사이에 세대
차이를 느끼고 있다.

같이 태어난 쌍둥이 사이에도 세대 차이를 느낀다는 말을 할 정도다. 빨리 변하는 텔리비전
화면을 보고 자라난 젊은 세대는 빨리 변하는데 익숙하여 있고 오히려 빨리 변해야
심리적으로 조바심을 하지 않고 마음에 안정을 갖게 되는지도 모른다.

유대인들은 3세대 4세대가 같이 살아가도 세대 차이를 느끼지 않는다는 말을 들었다.
조상 때부터 들어오는 규례와 율법의 말씀이 그대로 세대를 내려오면서 지켜지고 있기
때문이라는 것이다. 어떻게 보면 이들은 수직적인 문화권에 속한 이들이다.

이에 비하여 빨리 변화하는데 익숙하게 살아가는 우리는 수평적인 문화를 이루고 있다는
말이 된다.

우리는 옆에서 일어나고 있는 것에 민감한 관심을 가지게 되고 모든 광고 효과에 현혹되게
마련이다. 일년 전으로 기억이 된다. 모 지역에 새 주택이 빠르게 건축되어 분양되고
있다는 광고를 보고 늦을세라 속히 달려가서 모델하우스를 보고 온 고객이 필자를 찾아와
상담에 응한 내용이다.
로스앤젤레스에서는 볼 수도 없는 새 주택단지에 잘 장식된 모델하우스로도 관심이
끌리는데 매입할 수 있는 조건도 캐시 다운페이먼트도 필요 없으며 연 1%이자로
월부금으로 이자만 상환하는 조건이다.
더더구나 매입을 하게 되면 월 2,000달러에 렌트를 할 수 있다는 것이다.

매입가격 50만달러에 100% 융자를 하여도 매월 부담이 재산세 보험료를 합하여
월 1,000달러 정도면 족하니 매월 1,000달러씩 순이익이 된다는 것이며 그 고객의
계산대로라면 투자될 캐시도 없이 집 3채를 매입하여 월 3,000달러의 순수익이 된다는
것이다.

필자가 보기에는 임대할 주택이 너무 많아서 임대를 못하게 되면 그리고 연 1% 이자만
페이 하는 플랜이 3년 후부터는 정상적인 융자조건으로 환원될 경우 월 부담액이 연 6%의
이자로 계산하여도 월 3,000달러 정도는 될 터인데 설상가상으로 임대가 되지 않으면
월 5,000달러씩 부족하게 될 수도 있는데요.

그 결과 마음에 들떠 있던 그 고객은 일년 전에 새집 3채를 매입하실 것을 포기한 사실이
있었는데 지금 그 고객은 무슨 생각을 하고 계실지 궁금하다.

2000년부터 2006년 사이에 경험한 부동산 가격 변동은 필자가 경험한 30여년의
부동산 가격 변동 중에서는 가장 극심한 현상으로 기억이 된다. 단기간 내에 투자에 대한
회수가 그렇게 빨리 이루어질 가능성은 아무도 예견할 수 없었던 것이다.

부동산을 소유하신 분들의 공통된 견해는 부동산은 오래 가지고 있으니 틀림없이
효자노릇을 한다는 것이다. 적절한 시기에 맞추어 매입하여서 빠른 시일 안에 큰 수익을
남기게 된 고객은 더할 나위 없이 감사할 일이지만 형편에 맞는 부동산을 매입하여서
은근과 끈기로 오래 소유하고 있었더니 큰 보람을 느끼게 된다는 말에도 귀를 기울이는
것이 좋을 듯 쉽다.

현대를 살아가는 사람들은 오래 생각하기를 싫어한다고 한다. 모든 것이 편하게 필요한
시기에 조달이 되고 있으니까 왜 빨리 제공하여 주지 않느냐는 불평만 하면 모두가
해결이 된다. 등잔 불이 아까워서 불을 끄고 캄캄한 천장을 바라보며 사색에 잠겼던
경험처럼 인내할 수 있는 능력을 소유하게 될 수도 있을까?

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급하게 집을 팔아야 할 때 주의할사항

부동산 시장에 매물은 많고 구매자는 적은 바이어스 마켓(Buyer’s Market) 상황에서 급히 집을 팔아야 할 경우에 직면하면 셀러는 난감해 질 수 밖에 없다. 특히 이미 매입한 집으로 이사가야 할 날짜는 다가오는데 집이 팔리지 않으면 초조함이 더하다.
바이어스 마켓에서 집을 팔기 위해서는 것은 다른 많은 경쟁자들과는 뭔가 다른 점을 보여줘야 한다. 결국, 팔려는 주택 자체와 계약 조건 모두가 다른 경쟁자들보다는 뛰어나야 하며, 그런 상황에서도 셀러가 큰 손해나 불이익을 보지 않아야만 성공적인 거래라고 할 수 있다.
부동산 거래가 줄어들고 주택 가격이 정체 또는 하락하는 시기에 집을 빠르고 손해 없이 팔기위해서는 시장에 주택을 매물로 내놓을 때 가격을 적정하게 책정하는 것이 중요하다.
셀러들에게 집 값을 조금이라도 더 받고 싶은 심정은 인지상정이다.

하지만 주택의 가치를 냉정하고 객관적으로 판단하고, 주변 주택의 매매 가격 시세를 참고해 매매 가격을 책정해야 한다.
시장에 집을 내놓을 때 미리 전문가를 통해 감정을 받아 주택의 객관적인 가치를 알아두는 것도 좋은 방법이다.
성공적인 거래를 위해서는 가격과 함께 좋은 부동산 에이전트를 선택하는 것도 필수적이다. 셀러와 호흡이 잘 맞고, 전문적인 지식과 투철한 직업의식을 갖춘 에이전트는 셀러의 이익을 최대한 보장하는 든든한 지원군이다.
집을 빨리 팔기 위해서는 집 상태와 디스플레이에도 신경을 써야 한다.

우선 집을 공개하기 전에 홈 인스펙션을 받아 필요한 부분은 수리하고 보수해 놓아야 한다. 매물이 적고 수요가 높은 시기에는 다소 흠이 있는 집도 쉽게 팔릴 수 있지만 그 반대 상황에서 바이어들은 손 볼 곳이 많은 집에 큰 관심을 두지 않는 경향이 높다.
수리했거나 보수한 내역은 영수증과 보증서 등은 잘 챙겨두어야 한다. 바이어들이 매입에 관심을 기울일 경우 보수한 항목의 리스트와 보증 기간 등을 보여줄 수 있으면 거래 성사 확률이 더 높아진다.
또 가능하면 집이 팔리기 전까지는 새 집으로 이사하지 않는 것이 좋고, 부득이하게 먼저 이사를 해야 할 경우라도 가구나 장식품 등은 집이 팔릴 때까지 그대로 두는 것이 좋다.
텅 비어 있는 집은 아무래도 바이어들에게 좋은 인상을 남기기가 힘들다.

필요하다면 전문적인 실내 장식가에게 집안의 가구 배치와 장식에 대한 조언을 받는 것도 고려해 볼 필요가 있다.
항상 바이어들에게 집을 보여줄 수 있도록 청결하고 정돈된 상태를 유지하는 것도 중요하다. 집을 보기 위해 하루 전에 예약해야 한다던지, 정해진 짧은 시간에만 집을 오픈할 경우 매매가 성사될 확률은 그 만큼 낮아지기 때문이다.
다른 모든 거래와 마찬가지로 부동산 매매에 있어서도 첫 인상이 중요하다. 주택에 대한 첫인상이 좋아야 함은 물론이고, 매매 조건에 대해서도 좋은 인상을 심어 주어야 한다.
주택 거래를 빠르게 진행시키기 위해서는 바이어의 재정 상태에 대한 고려도 필수적이다.

바이어가 모기지 융자의 사전 허가를 받지 못한 상황이거나 계약금(Earnest Money Deposit, EMD)을 너무 적게 내는 바이어의 경우에는 자칫하면 거래는 늦어지고, 다른 바이어들의 오퍼도 받을 수 없는 진퇴양난에 빠질 우려가 있다.
또 한가지 조심해야 할 사항은 바이어들의 조급한 심정을 이용한 사기에 휘말릴 수 있는 가능성이다. 비정상적인 거래를 요구하는 바이어는 일단 의심해 보는 것이 좋고, 융자 전문가나 부동산 에이전트, 변호사의 조언을 받아 이러한 피해를 미연에 예방하도록 해야한다.
부동산 시장이 침체되어 있고, 거래가 과거에 비해 쉽지 않다고 해서 집을 좋은 조건에 빨리 매각할 수 없는 것은 아니다.
셀러가 얼마나 철저히 준비하고, 다른 셀러와 차별화시키느냐에 따라 시장 상황에 구애 받지 않고 좋은 조건에 매각이 가능하다는 점을 기억하자.

부동산 문의 및 상담 703-338-2220
미주한인부동산중개업협회 회장
오문석