은행 경매 주택

심상치 않은 미국 경제 상황에 대해 조지 부시 대통령이 29일 기자회견을 가졌다. 부시 대통령은 미국 경제가 어려운 시기를 맞고 있다는 사실을 인정하고 유가와 식료품 가격의 상승, 모기지 시장의 불안 등 경제 문제에 대한 의회의 적극적인 협력을 촉구했다.

부동산 시장과 관련해서 부시 대통령은 서브프라임 모기지 사태 해소를 위해 무과세 채권을 발행해 부실 모기지에 대한 재융자를 가능케 할 수 있도록 의회가 협조해 줄 것을 당부했다.
부동산 모기지 시장의 불안은 은행 경매 주택의 급증에서 쉽게 확인할 수 있다.

모기지를 제 때 납부하지 못해 은행에 차압당해 경매시장에 나온 주택은 지난해 4/4분기에 비해 올해 1/4분기에 무려 23%나 증가했다. 미 전국의 100대 메트로폴리탄 가운데 90%에서 지난해에 비해 경매 주택이 늘어났고, 전국적으로 경매 주택의 총 수는 65만채에 육박하고 있다.
이 같은 경매 주택의 급증은 주택 시장에도 큰 영향을 미치고 있다. 바이어와 셀러의 입장이 극명하게 엇갈리면서 올해 부동산 시장의 최대 이슈로 떠올랐다.


우선 바이어와 투자자의 입장에서는 경매 물건이 대형 호재가 될 수 있다. 과거의 경매 물건들과는 달리 그 수나 선택의 폭에 있어서 비교가 되지 않기 때문에 전문가의 도움을 받아 매입에 나선다면 중장기적으로 큰 수익을 기대할 수 있을 것이다.

또한 경매 주택을 구입하지 않는다 하더라도 경매 물건이 시장에 대규모로 풀리게되면 기존 매물들도 가격에 영향을 피할 수 없기 때문에 바이어의 입장에서는 일석이조의 상황이 전개될 것이다.

특히 첫 주택 구입자나 혹은 한국의 투자자들의 입장에서는 놓치기 아까운 주택 마련과 투자의 기회가 될 것이 확실하다.

반면 셀러의 입장에서는 경매 물건의 급증은 그렇지 않아도 어려운 부동산 시장 환경을 더 힘들게 하는 요인일 수 밖에 없다. 경매 물건의 급증으로 인해 바이어들은 가격을 낮추기 위해 더욱 셀러들을 압박해 올 것이 분명하기 때문이다.

이런 상황에서 셀러가 대응할 수 있는 가장 최선의 방법은 현실적인 가격 책정으로 바이어들을유치하고, 최상의 주택 상태를 유지해 다른 주택들에 비해 우위를 점하는 것이다.

전문가들은 우선 시장 상황을 냉정하게 판단할 것을 셀러들에게 권하고 있다. 매물을 시장에 내어 놓으면 매매까지 얼마나 오랜 시간이 걸릴 것인지, 또 가격은 어떻게 책정해야 할 것인지에 대해 냉정하고 객관적인 판단을 해야 한다는 것이다.

아울러 이런 상황이야 말로 경험이 풍부하고 유능한 에이전트의 필요성이 더 없이 중요한 때이다. 경매 물건이 쏟아지는 상황에서 전문적인 지식과 객관적인 데이터에 의한 철저한 분석이야 말로 더 없이 중요한 조건이다.
또한 주택 판매를 촉진시키기 위한 마케팅에도 더욱 관심을 기울여야 한다. 요즘은 바이어들이 인터넷을 통해 수많은 정보를 얻고 바이어 스스로가 원하는 주택을 검색하는 경향이 높기 때문에 광고의 중요성이 그 어느 때 보다 높아졌다. 광고 마케팅에서 다른 매물들에 뒤쳐질 경우 그 만큼 바이어들에게 주택을 알릴 기회가 줄어들 수 밖에 없어 판매 경쟁에서 뒤쳐지게 되는 것이다.
마지막으로는 최상의 주택 상태를 유지하는 것이다. 아무리 중요해도 지나침이 없는 말이지만 매물이 많은 상황에서 바이어는 문제가 있는 주택에는 관심을 가지지 않는다. 비슷한 가격대의 주택들에 비해 탁월한 관리와 상태를 유지해야만 바이어의 시선을 끌 수 있다.

대규모 경매 물건의 주택 시장 유입은 부동산 시장을 뒤흔들 수 있는 대형 변수이다. 이럴 때일수록 바이어나 셀러 모두 시장 상황을 냉철하게 분석하면서 현명한 대처를 하는 지혜가 더욱 필요한 시점이다.

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미주한인부동산중개업협회 회장
오문석